دراسة مجمعة عن نشاط التصرفات العقارية

مشاركة

مصلحة الضرائب المصرية
الضريبة العامة علي الدخل

(( دراسة مجمعة عن نشاط التصرفات العقارية ))

منقول عن منتدى الفحص الضريبى

إصدارات القانون عنصر المقارنة		قانون 157 لسنة 1981 وتعديلاته بالقانون 187 لسنة 93	قانون 91 لسنة 2005	تعديلات القانون 91 لسنة 2005 بالقانون 11 لسنة 2013	ملاحظة وتعليق
الفترة الزمنية لتطبيق مواد التصرفات العقارية		ق 157 من 82 حتي 1993 ق 187 من 94 حتي 2004	1/1/2005 حتي18/5/2013	19/5/2013 حتي الان
مواد القانون المطبقة	عند المحاسبة عنها كقيم تصرفات	- مادة 19قانون 157 لسنة 81 - مادة 22 قانون 187 لسنة 93	مادة 42  ق 91 لسنة 2005	مادة 42 (معدل)  ق 91 لسنة 2005 المعدل بالقانون 11 لسنة 2013
	عند المحاسبة عنها كنشاط تجاري	- مادة 18 قانون 157 لسنة 81 - مادة 21 قانون187 لسنة 93	مادة 19 بند 7، 8  ق 91 لسنة 2005
الكيان القانوني او المنشئات التي تطبق عليها		تطبق علي الأفراد وكذلك حصة الشركاء في شركات الأشخاص والتوصية والواقع	تطبق ضريبة التصرفات بقيمة 2.5% علي الأشخاص الطبيعيين فقط
		لا تطبق ضريبة التصرفات علي شركات الأموال	ولا تطبق ضريبة التصرفات علي الأشخاص الاعتبارية بكافة أشكالها ويتم المحاسبة عن التصرفات كعنصر تجاري .
نسبة ضريبة التصرفات العقارية		نسبة 5% بالقانون157  ثم أصبحت بنسبة 2.5% بالقانون 187 لسنة93  وتحسب من إجمالي قيمة التصرف بدون أي تخفيض او تكاليف	نسبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف بدون أي تخفيض أو تكاليف
الواقعة الناشئة لضريبة التصرفات العقارية		عند الإشهار والتسجيل للعقد في الشهر العقاري	عند الإشهار والتسجيل للعقد في الشهر العقاري	عند نقل الملكية بأي مستند تعاقد سواء كان غير مشهر أو مشهر بالشهر العقاري ، ويتم الإثبات بكافة طرق الإثبات حتي لو بالمعاينة من قبل المأمورية
غرامة التأخير		لا تطبق عليها غرامة التأخير طبقاً للمادة 172 ق 157 لسنة 81 وتعديلاته	لا تطبق عليها غرامة التأخير الواردة بالمادة 110 ق 91 لسنة 2005	تطبق غرامة التأخير طبقاً للمادة 110 ق 91 لسنة 2005 بعد فترة سماح شهر من تاريخ البيع
عند حدوث الواقعة الناشئة للضريبة يتم المحاسبة كالتالي :		حني عام 93 = 5% ض + صفر غرامة ومن 94 /  2004=  2.5% ض+ صفر غرامة	من 1/1/2005 حتى 18/5/2013  =  2.5% ض+ صفر غرامة	من 19/5/2013 حتى الآن =  2.5% ض+ قيمة الغرامة ( وتحسب الغرامة الواردة بالمادة 110بعد مدة شهر كفترة سماح من تاريخ البيع)	الحد الأدنى لحساب أي غرامة تأخير ستكون بدءً من 19/5/2013 :- - لأي تصرف بدء هذا التاريخ ( سواء مشهر أو غير مشهر)... أو -لأي تصرف قديم ثم الإشهار بعدها  (بعد أو  بدء ) هذا التاريخ
ليصبح المبدأ العام لكافة القوانين السابقة عند حساب غرامة التأخير هو :-		·         الحد الأدنى لحساب أي غرامة التأخير ستكون بدءً من 19/5/2013. ·         أي تصرف بدء من هذا التاريخ سواء مشهر او غير مشهر سيخضع لغرامة تأخير طبقاً للمادة 110 ق91 لسنة 2005 في حالة عدم السداد للضريبة ، وبعد فترة شهر فقط سماح عن عدم السداد . ·         أي تصرف تم قبل هذا التاريخ وتم إشهاره قبل هذا التاريخ ، لا تحتسب عليه غرامة تأخير. ·         أي تصرف تم قبل هذا التاريخ وتم إشهاره بعد هذا التاريخ تحتسب عليه غرامة تأخير بدء من19/5/2013            كحد أدني لتاريخ حساب الغرامة
كما أن المبدأ العام لكافة القوانين للمطالبة بالضريبة الأصلية كما يلي  :-		-          المعيار الفيصل في هذا الموضوع بدء من تاريخ 19/5/2013 ((لينقسم لفترتين)) :- (( قبل هذا التاريخ )) الواقعة الناشئة للضريبة الشهر والتسجيل بالشهر العقاري فقط ، وكافة التصرفات التي تمت بعقود عرفية أو تم عليها صحة توقيع أو أي إجراء بخلاف الشهر والتسجيل ، الممول لا يستحق عليه وغير مطالب بسداد الضريبة ( 2.5%) (( بدء هذا التاريخ )) الواقعة الناشئة للضريبة أي تصرف يتم بنقل الملكية لشخص أخر  ، سواء بعقود عرفية أو عقد مشهر بالشهر العقاري ، هنا الممول يستحق عليه ضريبة ( 2.5%) وغرامة في حالة عدم السداد (كما سبق شرح الغرامة )
نماذج إخطار الممول بضريبة التصرفات		نموذج 56 ضريبة عقارية	نموذج 8 ضريبة عقارية
باب أحكام مواد المحاسبة عن التصرفات العقارية		وردت أحكام التصرفات العقارية العارضة ضمن إيرادات باب النشاط التجاري والصناعي	نقلت ووردت أحكام التصرفات العقارية العارضة ضمن إيرادات الباب الخامس الخاص بالثروة العقارية
استثناء من فرض ضريبة التصرفات العقارية ( المهم منها فقط )		تصرفات الوارث بعقار موروث علي حالته ،  تقديم العقار كحصة عينية في شركة ،  التصرفات خارج كردون المدينة	تصرفات الوارث بعقار موروث علي حالته ،  تقديم العقار كحصة عينية في شركة ، التصرفات خارج كردون المدينة	تصرفات الوارث بعقار موروث علي حالته ، تقديم العقار كحصة عينية في شركة ، التصرفات بالقرى فقط (وخضوع التصرفات في المدن داخل الكردون وخارجها للضريبة )	وفي كافة القوانين السابقة لا يخضع التصرف للضريبة في حالات الهبة للأصل والفرع والأزواج ، والبيوع الجبرية ، والمنفعة العامة ، والهبة للحكومة والأشخاص الاعتبارية العامة
ملحوظة هامة:- حالياً يوجد دور هام لشعبة الحجز عند استحقاق الضريبة للتصرفات العرضية (( ولا يوجد دور لشعبة الفحص ))		لشعبة الحجز وبمساعدة شعبة الحصر ...عند استحقاق ضريبة التصرفات العقارية ، التأكد من صحة تاريخ التصرف الثابت لديه بالمستندات المقدمة للمأمورية  ، فقد يكون هذا التاريخ صورياً ، ويتم التحقق من خلال انتقاله ومعاينته للعين ، فقد يكون هناك دلائل علي عدم صحة هذا التاريخ من خلال وجود عدادات كهرباء أو مياه ثابتة في العقار ، يقوم المأمور بأخذ بياناتها والانتقال للجهات المعنية للإطلاع علي العقود التي لديهم أو أوامر التركيب ..للتأكد من تاريخ تلك العقود ومطابقتها بما لديه ، وفي حالة وجود ما يخالف ذلك ...تحسب علي الممول غرامة تأخير بدء من التاريخ الحقيقي . .. كما يتم الإطلاع علي تاريخ ترخيص البناء فقد يكون في تاريخ سريان قانون 11 لسنة 2013 أو قريب منه وبالتالي من المنطق جدا أن عمليات البيع تمت في ظل هذا القانون ، أو بكافة طرق الإثبات .
ما هي المأمورية المختصة بالمحاسبة		مثال :- ممول له تصرف عقاري في بورسعيد ... والممول يقيم في السويس وقام الممول بشهر التصرف بالسويس ... فأي المأموريات ملتزمة بالمحاسبة ؟ مأمورية الشهر ام المأمورية التي يقع بها التصرف ؟؟ هذا السؤال هام جدا وخاصة في ظل التعديلات الجديدة للقانون ..فالمتبع أن تكون المحاسبة بمأمورية التي يقع بها محل أقامة المتصرف ؟؟ وهذا الأمر لا يستقيم ولا يصح لماذا ... لأنه من غير المعقول أن تكون المأمورية التي يقع في نطاقها التصرف وقامت بمجهود في فحصه أن تذهب اموال ضريبة التصرف إلي مأمورية أخري . ثانيا وهذا هو الأهم :- من الممكن أن يحدث تلاعب وهو الأمر الذي يفعله كثيرون في الواقع العملي ..أن يكون هناك عقار أرث فقام الممول ببيعه وتم شهر التصرف في بلدة أخري أو مأمورية أخري !!! هنا ممكن أن يدعي الممول أن بيع العقار او الوحدة كما هو بحالته ، وهو يعلم علم اليقين أن الأمر يصعب علي المأمورية التي لا تقع في منطقة الأخصاص معرفته لبعد المسافة لذلك لابد أن يتم المحاسبة للتصرف للعقار في مأمورية التي يقع بها التصرف حتى تتأكد المأمورية من خلال المعاينة أن العقار بالفعل بحالته ... وهذه النقطة سنطيل فيها الشرح في المتابعة للدراسة لأن بها كثير من ا|لأمور والتلاعب .